Grundsteuerreform – wichtige Fristsache

Im März 2022

Wichtige Informationen:

  • zur Grundsteuerreform für alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer

Liebe Mandantinnen und Mandanten,

im Zuge der Grundsteuerreform stehen in diesem Jahr Erklärungspflichten an, die alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer betreffen.

Das Bundesverfassungsgericht hat bereits im Jahr 2018 die bisherige Einheitsbewertung zur Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Hintergrund ist, dass diese Wertermittlung auf Daten aus dem Jahre 1964 oder noch älteren Werten beruht. Deshalb wird die Grundsteuer reformiert. Das bisherige 3-stufige Berechnungsverfahren (Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer) bleibt zwar grundsätzlich erhalten. Jedoch wird mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet und auch die Steuermesszahlen und Hebesätze werden angepasst. Wie hoch die neue Grundsteuer ausfallen wird, lässt sich noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden. Das Grundsteueraufkommen der Kommunen soll nicht erheblich verändert werden, jedoch kann sich die Verteilung auf die einzelnen wirtschaftlichen Einheiten verändern.

Ziel der Grundsteuerreform ist, dass Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 01.01.2022, zukünftig sollen dann alle 7 Jahre wertangepasste Grundsteuerwerte festgesetzt werden.

Die neue Grundsteuer ist zwar erst ab 2025 zu zahlen, jedoch laufen die Vorbereitungen dafür bei der Finanzverwaltung auf Hochtouren. In diesem Zusammenhang werden alle Grundstückseigentümer dazu verpflichtet, gesonderte Steuererklärungen zur Wertermittlung ihrer Grundbesitzeinheiten einzureichen. Betroffen sind alle unbebauten und bebauten Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlichen Betriebe, bundesweit rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten. Die Bewertung von Grundvermögen ist von der Grundstücksart abhängig. Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert, bebaute Wohngrundstücke mit dem Ertragswertverfahren und bebaute Nicht-Wohngrundstücke mit dem Substanzwertverfahren bewertet.

Grundsätzlich hat der Gesetzgeber für die Ermittlung der neuen Grundsteuer ein sog. Bundesmodell vorgegeben, d.h. die Ermittlung erfolgt grundsätzlich bundeseinheitlich nach gesetzlich vorgegebenen Normen. Jedoch wurden auch Länderöffnungsklauseln eingeführt, die den einzelnen Bundesländern abweichende Regelungskompetenz eröffnen. Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachen, Hessen und Hamburg werden danach eigene Bewertungsmethoden anwenden. Die anderen 11 Bundesländer werden das Bundesmodell anwenden.

Alle betroffenen Steuerpflichtigen sollen im Zeitraum 01.07.2022 bis spätestens 31.10.2022 eine entsprechende Steuererklärung zur Ermittlung der Grundsteuerwerte ausschließlich elektronisch an das Finanzamt übermitteln. Dies kann kostenlos über das Steuerportal „MeinELSTER“ (www.elster.de) erfolgen. Hier finden sich ab 01.07.2022 die Formulare zur Grundsteuer unter „Formulare & Leistungen. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt planmäßig ab Ende März 2022 per öffentlicher Bekanntmachung, d.h. Sie erhalten regelmäßig kein Schreiben vom Finanzamt per Post.

Jedoch plant beispielsweise die Steuerverwaltung in Rheinland-Pfalz, den Grundbesitzeigentümern ein Informationsschreiben zuzusenden. Diesem Schreiben sollen die der Steuerverwaltung vorliegenden Geobasisdaten (im Wesentlichen Aktenzeichen, Flurstückkennzeichen, Lagebezeichnung, amtliche Fläche, Bodenrichtwert) zum jeweiligen Grundbesitz beigefügt werden und sollen dem Steuerpflichtigen als Ausfüllhilfe dienen. Der Versand dieser Informationsschreiben ist in der Zeit von Mai-Juli 2022 vorgesehen. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sollen gesonderte Informationsschreiben im August versendet werden.

Gerne sind auch wir Ihnen behilflich, die Erklärungen zur Ermittlung der neuen Grundstückswerte zu erstellen und diese an das Finanzamt digital zu übermitteln. Sofern Sie dies wünschen, möchten wir Sie bitten, uns möglichst bis zum 31.05.2022 zu kontaktieren. Der von der Finanzverwaltung vorgesehene Übermittlungszeitraum ist sehr eng bemessen und bedarf von unserer Seite entsprechender Planung.

Sofern wir von Ihnen beauftragt werden, erhalten Sie von uns frühzeitig entsprechende Checklisten über die von Ihnen einzureichenden Informationen. Wir als Steuerberater können nur für Sie tätig werden, wenn Sie uns verschiedene Angaben und Unterlagen aktiv zur Verfügung stellen. Insbesondere die selbstbewohnten Eigentumsverhältnisse sind bisher bei uns nicht dokumentiert.

Bereits jetzt sollten Sie daran denken, dass insbesondere folgende Angaben benötigt werden:

  • Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
  • Fläche des Grundstücks
  • ggf. Wohnfläche/Nutzfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
  • Anzahl der Wohnungen
  • Anzahl der Garagen/Tiefgaragenstellplätze
  • Baujahr, bei Kernsanierung Angabe des jeweiligen Sanierungsjahres
  • mehrere Gemeinden betroffen (ja/nein)
  • Miteigentumsanteil (Zähler/Nenner)
  • Nutzungsart
  • Baudenkmal (ja/nein)
  • ggf. Abbruchverpflichtung

Sie finden die entsprechenden Daten beispielsweise im Kaufvertrag, in den Bauunterlagen, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung. Sollten die erforderlichen grundstücksbezogenen Daten nicht (mehr) auffindbar sein, können Flurkarten beim Vermessungsamt und Grundbuchauszüge beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Bitte beantragen Sie entsprechende Unterlagen bei den Ämtern bereits jetzt. Es ist damit zu rechnen, dass sich die Bearbeitungszeiten im Laufe des Jahres stetig verlängern werden.

Für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung und verbleiben mit freundlichen Grüßen,

Ihre Michaela Seybold
sowie Ihr Team von Seybold Steuerberatung